La crisis del ladrillo está desinflando las arcas municipales a la misma velocidad con que las inflaron los años de bonanza. Muchos ayuntamientos basaron su modelo de crecimiento en el ladrillo y en los pingües beneficios que reporta, fundamentalmente por dos vías de recaudación.
La primera, la de las tasas de construcción y los impuestos relativos al cambio de la titularidad de las propiedades; y la segunda, la de la equivalencia en capital de los terrenos que deben ceder los promotores a la autoridad urbanizadora (el Consistorio) para dotaciones públicas.
Así, muchos ayuntamientos están ya en números rojos. Algunos, como los de Valencina de la Concepción, Almensilla y Alcalá del Río (los tres, de Sevilla), han tenido que recurrir a medidas de urgencia como la regulación de empleo público para evitar males mayores. El primero de ellos fue Almensilla, según aseguran desde el propio Consistorio, que este verano presentó un Expediente de Regulación de Empleo (ERE) para eliminar grasa burocrática con 24 despidos, casi un tercio de su plantilla.
Fue aprobado por la Junta de Andalucía. “Más tarde se llegó a un acuerdo con el Comité de Empresa, y el ERE se redujo a nueve despidos y quince reducciones de jornadas”. Además, el alcalde, Carlos Ufano (PSOE), ha renunciado a su sueldo, y todos los ediles menos dos han pedido lo mismo. Con ello, Almensilla espera “ahorrar” 600.000 euros anuales.
Desde el Ayuntamiento de esta localidad sevillana de la comarca del Aljarafe –una zona de gran expansión urbanística en los últimos años– aseguran que el principal problema es que “no entra dinero en las arcas por el urbanismo”. El PP (en la oposición) ha pedido una auditoría externa, y el Partido Andalucista (PA) se ha apresurado a pedir una nueva ley de Haciendas Locales y a criticar el “doble rasero” del Gobierno andaluz “por mirar a otro lado cuando muchos alcaldes de su partido llevan años sin rendir cuentas a la Junta”.
En el caso de Valencina, el ERE afecta a 32 trabajadores del Ayuntamiento. El Ejecutivo de Chaves lo rechazó. En el último de los casos, el de alcalá del Río (25 despedidos por el ERE), la Inspección de Trabajo de la Junta andaluza ha propuesto una “sanción grave” para el Ayuntamiento, ya que algunos de los despidos de produjeron en fraude de ley, según publicó el diario ABC de Sevilla.
Los archivos de la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) no contemplan ningún caso similar en los últimos quince años. “Son casos muy extraordinarios”, señalan desde la FEMP, sorprendidos.
Al calor de estos acontecimientos, muchos ayuntamientos andaluces preparaban ya regulaciones de empleo, y otros –como Castilleja de la Cuesta o Bollullos de la Mitación– han comenzado el goteo de despidos por vencimiento de contrato. Por ejemplo, 61 municipios de Sevilla (más de la mitad) pidieron ayuda a la Diputación Provincial para salvar sus cuentas.
El Gobierno que preside Manuel Chaves ha enviado a la Fiscalía los despidos de Almensilla y Valencina para que confirme que la gestión de sus ediles no ha agravado la crisis. Esto ha frenado en seco la posible oleada de despidos en otros municipios.
Otro de los agravantes con los que cuentan las localidades son las “competencias impropias”. Es decir, aquellas funciones que no les corresponde financiar a los ayuntamientos –educación, salud o inmigración, entre otras– pero que se ven obligados a sufragar. Según el presidente de la FEMP, Pedro Castro, estas competencias suponen un “gasto extra” de más de 7.000 millones de euros anuales.
La obra pública no acude al rescate de la crisis
Ninguno de los dos pilares de la recuperación económica funciona. El Gobierno apostó por potenciar la vivienda protegida y por acelerar la obra pública para resucitar el ritmo de crecimiento, pero ambas hacen agua. A la caída del 60% de la VPO en el primer trimestre –los expertos vaticinan un desplome del 51% a finales de 2008– se le suma la de la construcción de obras públicas.
El Gobierno licitó en los ocho primeros meses del año obras por un importe de 11.081 millones de euros, lo que supone una caída del 36,6% con respecto al mismo período de 2007, de acuerdo con los datos ofrecidos ayer por la patronal de las grandes constructoras Seopan.
Esta caída se explica en parte por el descenso del 37,1% en las licitaciones llevadas a cabo por el Ministerio de Fomento, que sacó a concurso obras por 9.190 millones de euros, frente a los 14.601 millones registrados entre enero y agosto de 2007. Dentro de Fomento, destaca la bajada en las adjudicaciones de la Dirección General de Carreteras (-73,4%, hasta los 2.028 millones), y del ente Aeropuertos Españoles y Navegación Aérea (AENA), que redujo su actividad licitadora un 25,1%.
Vía: Expansión
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El declive de la construcción merma las arcas municipales
Aunque haya crisis es posible conseguir una hipoteca pero...
El que diga que no es posible encontrar un crédito hipotecario, que los bancos han cerrado el grifo o que no hay diversidad de hipotecas, se equivoca. Las condiciones se han endurecido de manera importante, aunque, más bien, deberíamos de hablar de una racionalización de las hipotecas, después de varios años de «manga ancha» en la que casi todo era permitido.
Quienes ahora se dispongan a buscar un préstamo inmobiliario, porque se hayan embarcado en la aventura de adquirir un piso, o porque lo compraran hace unos meses y la entrega es inminente, no tienen por qué temblar de miedo. Hay opciones para todos los gustos e hipotecas que se adaptan a cada necesidad, aunque con trabas.
En las épocas de bonanza por la que ha pasado el sector inmobiliario en España, las promotoras estaban seguras de que el precio de compra-venta (el que se establece en el primer contrato, cuando todavía no está realizada la obra) se iba a revalorizar. Los bancos, por recomendación del Banco de España, exigían que el importe de la hipoteca no superara el 80 por ciento del valor de tasación del inmueble.
Había dos posibilidades: o que el valor de tasación fuera bastante superior al de compra-venta, y por tanto, no se superara ese 80 por ciento, o que, efectivamente, sí se superara. En este segundo caso, numerosas entidades no ponían problemas a la hora de conceder la financiación.
Ahora, esto ya no es así. Los comités de riesgos de las entidades no admiten una financiación superior al 80 por ciento. Aunque existen algunos casos excepcionales. Para poder acogerse a la hipoteca, entidades como Caja Madrid sí que conceden más del 80 por ciento, aunque con una distinción: el diferencial que aplican no es el inicialmente ofertado (en la Hipoteca Joven, un 0,37), sino mucho mayor (Euribor más 0,59). También en BBK ofrecen la posibilidad de financiar hasta el 95 por ciento de tasación, aunque, en vez de aplicar un diferencial de 0,25 puntos, lo hacen de 0,40. En otros casos, como en la Caja del Mediterráneo (CAM), no se aplica un diferencial mayor del ofertado, sino que se obliga al cliente a contratar un seguro por el importe que suponga la diferencia entre el 80 por ciento de tasación y lo que realmente pida que se sobrepase de ese porcentaje. En esta entidad, ofrecen la posiblidad de incluir en el préstamo este seguro por esa diferencia de más. Otra vía, aunque ya no es tan recomendable desde un punto de vista financiero, es solicitar un préstamo personal por el importe que necesite para no superar el 80 por ciento, aunque, en este caso, el banco tendrá en cuenta que usted pagará dos cuotas mensuales: la de la hipoteca y la del crédito solicitado al mismo tiempo.
Menos de la mitad del salario
En este punto se encuentra otro de los grandes problemas que se le plantea a quienes solicitan durante estas semanas una hipoteca. Los bancos se han vuelto muy rígidos --o han vuelto a ser tan rígidos como lo eran antes de la época de vacas gordas-- a la hora de conceder un préstamo a una familia que vaya a destinar a su hipoteca más del 40 por ciento de sus ingresos mensuales.
En este caso, sí que no hay alternativa posible. Incluso algunas entidades, como Caja Madrid, ya estiman que superar el 36 por ciento o 37 por ciento es algo excesivo. Con el Euribor al alza, el importe de la cuota hipotecaria se incrementa, y la solución ante este problema ya no pasa por presentar avalistas, como antes.
Los bancos tienen claro que deben ser los titulares de la hipoteca quienes hagan frente a los pagos de las letras, y ante ello, una de las posibles soluciones es incorporar a más titulares en la hipoteca (padres, familiares...). En este caso, se cuenta con un factor negativo: la deducción del IRPF por adquisición de vivienda deberá ser proporcional a quienes se integren en la hipoteca y, por tanto, no será en su totalidad para el verdadero titular.
Situación personal
Aunque haya superado las dos trabas anteriores, no todo está listo para que una determinada entidad le conceda su hipoteca. Llega entonces el momento de demostrar su situación personal, laboral y financiera.
Desde un punto de vista laboral, olvídese de solicitar una hipoteca si ninguno de los miembros de la unidad familiar tienen un contrato indefinido. Y más aún, a los comités de riesgo ya no les basta con que sea indefinido, sino que, además, debe haber sido firmado con algunos meses de anterioridad.
Para comprobar estos datos, vaya preparando numerosa documentación: vida laboral, que se la mandan a casa desde la Seguridad Social (www.seg-social.es), un certificado de haberes de su empresa (en la que aparezcan sus datos como empleado, con tiempo trabajado, categoría laboral, salario bruto, etc.), fotocopias de las seis últimas nóminas, incluidas las pagas extra --si las hay--, fotocopia del contrato de trabajo...
Desde un punto de vista financiero, también deberá mostrar su solvencia económica. Para ello, el banco le pedirá que demuestre cómo se comporta con su actual entidad, a través de los movimientos de los tres o cuatro últimos meses de su actual cuenta bancaria. El objetivo del comité de riesgos es comprobar si ha tenido descubiertos, qué tipo de movimientos y transferencias realiza, etcétera.
Se trata de negociar
Aunque la rigidez se ha instalado en los bancos, todavía tiene margen de maniobra a la hora de «presionar» en su sucursal para que le concedan una hipoteca. Por ejemplo, si tiene un dinero ahorrado, proponga contratar un depósito a plazo fijo --con la situación de la renta variable, hay productos a fijo que ya se revalorizan por encima de la inflación--.
Otra opción es adelantar la vinculación con una determinada entidad antes de que firme la constitución de la hipoteca. Habitualmente, bancos y cajas exigen la contratación de ciertos productos (tarjetas, domiciliación de recibos y nóminas, planes de pensiones, fondos de inversión...) para acogerse a un diferencial atractivo. Lo que puede hacer es comenzar a contratar esos productos, sin necesidad de esperar a la firma oficial de la hipoteca, para que el banco compruebe cuál es su comportamiento con las entidades y que está dispuesto a contratar el préstamo con ellos.
Son tiempos duros para contratar una hipoteca, pero todavía es posible. A pesar del aumento de los diferenciales y de la nuevas exigencias, un cliente medio bancario podrá acceder a una financiación algo complicada, en principio, pero que se debería ir relajando con el paso de los años.
Primero fijo, luego variable
Por otra parte, el alza del Euribor --el indicador con el que se fijan las cuotas de la mayor parte de las hipotecas-- está provocando la aparición de novedosos productos de financiación, hasta ahora completamente desconocidos. Cuando los tipos de interés se encuentran al alza, como en esta época, vuelven a surgir dudas sobre la conveniencia de una hipoteca a tipo fijo.
Este tipo de productos puede resultar atractivo para determinados clientes bancarios, aunque los plazos siguen siendo muy cortos (como máximo, 15 años, con alguna excepción), y por tanto, la cuota mensual se encarece considerablemente. Además, para una hipoteca a 30 o 40 años, es muy arriesgado porque los tipos de interés pueden sufrir numerosas modificaciones durante ese periodo.
Una posible solución es combinar tipos de interés fijo y variable. Por ejemplo, la entidad Agencia Negociadora ha lanzado una hipoteca que mantiene un tipo fijo (5,49 por ciento) durante los cuatro primeros años de vida del préstamo, y luego, una cuota variable de euríbor más 0,43 puntos. Este novedoso producto es válido tanto para quienes adquieran su primera vivienda, como para quienes deseen refinanciar las condiciones que tienen con su actual banco. El límite es de 40 años y el importe del préstamo no debe superar el 80 por ciento del valor de tasación del inmueble.
Vía: ABC
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Las nuevas sociedades de alquiler tendrán todo tipo de inmuebles
España está más cerca de tener su REIT (del inglés Real Estate Investment Trust). El vicepresidente económico, Pedro Solbes, informó ayer al Consejo de Ministros sobre el anteproyecto de ley que regulará esta figura. Los REIT son instrumentos de inversión que se materializan en sociedades cotizadas que poseen y explotan inmuebles en alquiler. Los analistas consultados aplauden la decisión, puesto que la mayoría de países de la Unión Europea ya lo han implantado, pero dudan de su éxito inmediato dada la crisis inmobiliaria y crediticia.
El 75% de la inversión deberá destinarse al arrendamiento
Los REIT españoles se llamarán sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI). Según el informe de Economía y Hacienda, sus activos deberán ser de plena propiedad y destinarse "al menos en un 75%" al alquiler, pero no se imponen restricciones acerca de los segmentos en los que tendrán que invertir. Es decir, podrán comprar y explotar pisos y residencias para la tercera edad, pero también oficinas, hoteles, garajes o locales comerciales.
"Es lógico que sean más flexibles que los fondos de inversión, que tienen la dificultad que impone el hecho de que el 50% del patrimonio deba ser vivienda para tributar al 1% en el impuesto de sociedades. Cuanto más flexible, más posibilidades de éxito tendrá", señala la analista de Atlas Capital, Marta Díaz-Bajo.
Estas sociedades estarán exentas de abonar el impuesto de sociedades. Serán sus accionistas quienes tributarán, puesto que la empresa deberá distribuir al menos el 90% de los rendimientos que obtenga por los alquileres y de las plusvalías que genere la venta de activos. Fuentes del Ministerio de Economía explican que la intención es que este proyecto pueda ser aprobado antes de finales de año.
Las SOCIMI deberán tener un capital mínimo de 15 millones y cotizar en un mercado organizado. A semejanza de sus homólogas francesas se limitará la participación de un solo accionista para "evitar una excesiva concentración". No obstante, el profesor de Dirección Financiera de IESE, José Luis Suárez, considera que "no es necesario" poner un tope. "En Francia la regulación surgió casi en contra de las empresas españolas, que adquirieron sociedades acogiéndose a este régimen", explica. Es el caso de Eiffage, que fue de Sacyr Vallehermoso, o Société Foncière Lyonnaise, de Colonial.
Ningún analista consultado se opone a la introducción de esta figura en España, pero dudan del momento. En Reino Unido, Alemania e Italia, la entrada en vigor de este régimen ha quedado precisamente deslucida por las crisis financiera e inmobiliaria. "El contexto es diferente. Cuando se introdujeron en Francia el precio de los activos iba al alza, mientras que aquí la situación es justo lo contrario. Esto tendrá sus efectos, pero aun así España no puede no tenerla", opina Santiago Barrenechea, socio de PricewaterhouseCoopers.
La regulación de estas sociedades es una de las medidas (junto a una nueva línea de financiación de 3.000 millones para el sector) a las que se comprometió José Luis Rodríguez Zapatero, cuando compareció en el Congreso el pasado día 10 para explicar la crisis.
Vía: El País
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